Инвестируйте с умом в растущий рынок недвижимости Бали. Ищете ли вы бизнес с высокой доходностью, дом для отпуска или спокойное место для пенсии — мы предлагаем премиальные объекты с отличным потенциалом роста.
Our portfolio includes freehold villas, leasehold properties, and luxury apartments in prime locations. Each property is carefully selected for its quality construction, legal compliance, and investment potential. We handle all aspects of the purchase process, including legal documentation and property transfer.
With Bali’s growing tourism industry and stable rental market, property ownership here offers both capital appreciation and rental income potential. Our team provides comprehensive after-sales support, including property management services to maximize your investment returns.
Иностранные граждане не могут напрямую владеть землёй с правом собственности (Hak Milik) на Бали. Однако существует несколько легальных способов приобретения недвижимости:
Hak Sewa (долгосрочная аренда / Leasehold) — наиболее популярный способ. Позволяет арендовать объект на 25–99 лет с возможностью продления, перепродажи и передачи по наследству, если это предусмотрено договором.
PT PMA + Hak Guna Bangunan (HGB) — иностранная компания, зарегистрированная в Индонезии, может получить право на строительство на арендованной земле сроком до 30 лет с возможностью продления.
Hak Pakai (право пользования) — применяется при наличии долгосрочной визы (KITAS).
Запрещены схемы с использованием местного номинального владельца (nominee), так как они не защищены законом и могут привести к утрате недвижимости.
Покупатель должен оплатить следующие налоги при покупке недвижимости на Бали:
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — налог на приобретение прав на землю и/или здание.
Ставка составляет 5% от наибольшей из договорной цены и кадастровой стоимости (NPOP). Налог уплачивается однократно перед регистрацией права аренды или собственности на объект.
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai) — налог на добавленную стоимость.
Применяется, если покупка осуществляется у застройщика или юридического лица. Ставка составляет 11% (с 1 января 2025 года планируется повышение до 12%).
Продавец обязан уплатить следующий налог:
• PPh Final (Pajak Penghasilan Final) — финальный налог на доход от продажи недвижимости.
Ставка составляет 2,5% от наибольшей из договорной цены и кадастровой стоимости (NJOP).
Этот налог должен быть уплачен до регистрации перехода прав собственности или аренды.
Due diligence — это юридическая проверка объекта недвижимости перед покупкой. Она включает:
Проверку прав собственности и аренды
Проверку кадастровых и зонирующих документов
Проверку наличия SLF (разрешения на эксплуатацию)
Проверку долгов и обременений
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) — старое разрешение на строительство, отменено в 2021 году.
Сейчас необходимо SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат о пригодности здания для эксплуатации. SLF является обязательным для законного использования недвижимости, включая сдачу в аренду.
Hak Milik (Freehold) — полное право собственности на землю, доступное только гражданам Индонезии.
Hak Sewa (Leasehold) — долгосрочная аренда земли, доступная иностранцам.
Полный процесс покупки занимает в среднем от 2 до 4 недель, включая этапы due diligence, подготовку договора и нотариальное оформление.
Да, покупка недвижимости на этапе строительства возможна. Важно подписать юридически грамотный договор с застройщиком, в котором указываются:
этапы строительства,
сроки сдачи,
гарантии и условия возврата.
Покупатель: due diligence, налоги (BPHTB, PPN), услуги нотариуса, оформление SLF.
Продавец: налог на прибыль (PPh Final).
Использование местных жителей как номинальных владельцев — незаконная схема (nominee), которая не защищается законом.
В случае конфликта или смерти nominee вы можете потерять право на недвижимость.
Только PT PMA или Hak Sewa являются законными путями для иностранцев.
Если вы приобретаете недвижимость через свою зарегистрированную иностранную компанию (PT PMA), объект оформляется на компанию. Важно:
Вести официальную бухгалтерию
Сдавать отчётность и налоги
Использовать недвижимость в рамках заявленного бизнеса
Недвижимость, зарегистрированная на PT PMA, остаётся на балансе компании.
При продаже компании покупатель становится её новым владельцем, получая также недвижимость.
Это один из способов передачи объекта без переоформления прав.
Да, иностранцы могут арендовать землю по Hak Sewa или через PT PMA, а затем построить виллу при наличии всех разрешений:
Зона должна быть жилой (residential), не зелёной и не сельхоз
Нужны разрешения SLF / NIB / TDUP в зависимости от целей
Да.
В случае Hak Sewa, это возможно, если право наследования предусмотрено в договоре
В случае владения через PT PMA, акции компании могут быть переданы наследникам
Необязательно, но это удобно при долгосрочном проживании или сдаче объекта в аренду.
Покупку недвижимости можно оплатить через международный банковский перевод на счёт нотариуса, застройщика или владельца.
Для краткосрочной аренды (например, посуточной на Airbnb):
Требуется лицензия Pondok Wisata (для физлиц) или NIB + TDUP (для компаний).
Для долгосрочной аренды (на месяц и более):
Лицензия не требуется, но объект должен быть в жилой зоне и иметь SLF.
По окончании срока аренды недвижимость возвращается владельцу земли, если иное не прописано в договоре.
Некоторые договоры содержат условия автоматического продления или приоритетного выкупа.
Да, это ключевой этап due diligence:
Проверяется юридическая чистота недвижимости
Отсутствие долгов, двойных аренд, ограничений
Согласие всех совладельцев
Статус SLF и других документов
Ключевые фразы: проверить объект Бали, юридическая чистота недвижимости
Да, вы можете приобрести объект удалённо, оформив доверенность (POA) на местного представителя или нотариуса.
Подписание документов возможно онлайн или через курьерские услуги.
Это проверяется через due diligence, включающее:
Проверку текущих договоров аренды
Запрос данных у владельца и нотариуса
Проверку истории объекта
Нужно проверить:
Зонирование (residential или туристическая зона)
Наличие SLF
Лицензии Pondok Wisata, NIB, TDUP (если необходимо)
Мы проводим эти проверки в рамках юридического аудита.
SHM (Sertifikat Hak Milik) — полное право собственности на землю. Доступно только гражданам Индонезии.
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) — право на строительство, доступное для иностранных компаний (PT PMA).
Ключевые фразы: SHM Бали, SHGB Бали, Freehold vs HGB
Основные риски:
Земля в запрещённой зоне (зелёной или сельхоз)
Отсутствие SLF
Наличие неофициальных арендаторов
Юридические споры, долги, обременения
Проведение due diligence помогает избежать этих проблем.
Ключевые фразы: риски покупки недвижимости Бали, подводные камни Бали
Откройте для себя самые популярные локации острова
Cultural heart of Bali with rice terraces
Cultural heart of Bali with rice terraces
Cultural heart of Bali with rice terraces
Cultural heart of Bali with rice terraces
Cultural heart of Bali with rice terraces
Cultural heart of Bali with rice terraces
«Discover Bali» is the trading name of PT Discover Bali Group
Copyright PT Discover Bali Group 2025 — All rights reserved
