Найдите ответы на частые вопросы об аренде и покупке недвижимости на Бали
Да, мы можем организовать просмотр с нашим агентом. Пожалуйста, свяжитесь с нами заранее для согласования времени.
В стоимость аренды обычно входят уборка, услуги менеджера, уход за бассейном и садом, а также интернет. В некоторых случаях — электричество.
Обратите внимание, что в некоторых районах Бали используется привозная вода (из автоцистерн), и в некоторых виллах её стоимость оплачивается отдельно.
Туалетная бумага предоставляется не во всех виллах. Мыло, гель для душа и другие расходные материалы предоставляются только один раз при заезде — далее гости приобретают их самостоятельно.
Если вы бронируете виллу посуточно, в стоимость уже всё включено.
При аренде виллы на срок от месяца и более туалетная бумага, мыло, гель для душа и другие расходные материалы в целом предоставляются.
Однако на некоторых виллах они предоставляются только один раз при заезде — далее гость самостоятельно пополняет запасы.
На других виллах регулярное пополнение этих материалов входит в стоимость и осуществляется персоналом.
Пожалуйста, уточняйте условия по конкретной вилле у нашего менеджера заранее.
В случае отмены бронирования внесённый депозит не возвращается. Условия отмены могут различаться в зависимости от виллы и периода аренды. Пожалуйста, уточняйте все детали у вашего менеджера перед бронированием.
Да, мы заключаем официальный договор аренды, который подтверждает ваше бронирование и условия проживания.
Удобный для вас способ оплаты вы можете обсудить с вашим менеджером. Мы стараемся подобрать оптимальное решение индивидуально для каждого клиента.
Да, продление аренды возможно, если вилла доступна на выбранные вами даты. Пожалуйста, заранее сообщите вашему менеджеру о желании продлить аренду, чтобы мы могли забронировать виллу для вас.
Продление аренды должно оформляться исключительно через вашего агента и подтверждается только после внесения предоплаты.
Все вопросы, связанные с техническими неисправностями или бытовыми проблемами на вилле, гости решают напрямую с представителем виллы или управляющей компанией. Контактные данные всегда передаются после оплаты бронирования.
Если вам потребуется помощь или поддержка в коммуникации, мы всегда готовы содействовать.
Правила по гостям зависят от конкретной виллы. На большинстве объектов разрешено принимать гостей, но в разумных пределах и при условии уведомления управляющего.
Если вы планируете мероприятия или вечеринки, это обязательно должно быть согласовано заранее.
Пожалуйста, уточните правила по выбранной вами вилле у нашего менеджера.
Разрешение на проживание с животными зависит от конкретной виллы. Некоторые владельцы допускают размещение с питомцами, другие — категорически против.
Пожалуйста, обязательно уточняйте возможность проживания с животными заранее у вашего агента.
Если при заключении договора вы не сообщили о наличии животных, и при заселении выяснится, что вы проживаете с питомцем, а владелец против — вилла вправе отменить бронирование без возврата депозита.
Стандартное время заезда: с 14:00
Стандартное время выезда: до 11:00
Ранний заезд и поздний выезд возможны по предварительному согласованию и при наличии доступности, и могут потребовать дополнительной оплаты.
Пожалуйста, заранее уточняйте эти детали у вашего агента.
Мы можем помочь организовать для вас следующие услуги:
— трансфер из аэропорта и обратно
— поездки по острову с водителем
— услуги повара на вилле
— аренда яхт
— аренда вертолёта
Пожалуйста, заранее сообщите вашему агенту, что вам нужно, и мы подберём оптимальный вариант.
Иностранные граждане не могут напрямую владеть землёй с правом собственности (Hak Milik) на Бали. Однако существует несколько легальных способов приобретения недвижимости:
Hak Sewa (долгосрочная аренда / Leasehold) — наиболее популярный способ. Позволяет арендовать объект на 25–99 лет с возможностью продления, перепродажи и передачи по наследству, если это предусмотрено договором.
PT PMA + Hak Guna Bangunan (HGB) — иностранная компания, зарегистрированная в Индонезии, может получить право на строительство на арендованной земле сроком до 30 лет с возможностью продления.
Hak Pakai (право пользования) — применяется при наличии долгосрочной визы (KITAS).
Запрещены схемы с использованием местного номинального владельца (nominee), так как они не защищены законом и могут привести к утрате недвижимости.
Покупатель должен оплатить следующие налоги при покупке недвижимости на Бали:
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — налог на приобретение прав на землю и/или здание.
Ставка составляет 5% от наибольшей из договорной цены и кадастровой стоимости (NPOP). Налог уплачивается однократно перед регистрацией права аренды или собственности на объект.
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai) — налог на добавленную стоимость.
Применяется, если покупка осуществляется у застройщика или юридического лица. Ставка составляет 11% (с 1 января 2025 года планируется повышение до 12%).
Продавец обязан уплатить следующий налог:
• PPh Final (Pajak Penghasilan Final) — финальный налог на доход от продажи недвижимости.
Ставка составляет 2,5% от наибольшей из договорной цены и кадастровой стоимости (NJOP).
Этот налог должен быть уплачен до регистрации перехода прав собственности или аренды.
Due diligence — это юридическая проверка объекта недвижимости перед покупкой. Она включает:
Проверку прав собственности и аренды
Проверку кадастровых и зонирующих документов
Проверку наличия SLF (разрешения на эксплуатацию)
Проверку долгов и обременений
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) — старое разрешение на строительство, отменено в 2021 году.
Сейчас необходимо SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат о пригодности здания для эксплуатации. SLF является обязательным для законного использования недвижимости, включая сдачу в аренду.
Hak Milik (Freehold) — полное право собственности на землю, доступное только гражданам Индонезии.
Hak Sewa (Leasehold) — долгосрочная аренда земли, доступная иностранцам.
Полный процесс покупки занимает в среднем от 2 до 4 недель, включая этапы due diligence, подготовку договора и нотариальное оформление.
Да, покупка недвижимости на этапе строительства возможна. Важно подписать юридически грамотный договор с застройщиком, в котором указываются:
этапы строительства,
сроки сдачи,
гарантии и условия возврата.
Покупатель: due diligence, налоги (BPHTB, PPN), услуги нотариуса, оформление SLF.
Продавец: налог на прибыль (PPh Final).
Использование местных жителей как номинальных владельцев — незаконная схема (nominee), которая не защищается законом.
В случае конфликта или смерти nominee вы можете потерять право на недвижимость.
Только PT PMA или Hak Sewa являются законными путями для иностранцев.
Если вы приобретаете недвижимость через свою зарегистрированную иностранную компанию (PT PMA), объект оформляется на компанию. Важно:
Вести официальную бухгалтерию
Сдавать отчётность и налоги
Использовать недвижимость в рамках заявленного бизнеса
Недвижимость, зарегистрированная на PT PMA, остаётся на балансе компании.
При продаже компании покупатель становится её новым владельцем, получая также недвижимость.
Это один из способов передачи объекта без переоформления прав.
Да, иностранцы могут арендовать землю по Hak Sewa или через PT PMA, а затем построить виллу при наличии всех разрешений:
Зона должна быть жилой (residential), не зелёной и не сельхоз
Нужны разрешения SLF / NIB / TDUP в зависимости от целей
Да.
В случае Hak Sewa, это возможно, если право наследования предусмотрено в договоре
В случае владения через PT PMA, акции компании могут быть переданы наследникам
Необязательно, но это удобно при долгосрочном проживании или сдаче объекта в аренду.
Покупку недвижимости можно оплатить через международный банковский перевод на счёт нотариуса, застройщика или владельца.
Для краткосрочной аренды (например, посуточной на Airbnb):
Требуется лицензия Pondok Wisata (для физлиц) или NIB + TDUP (для компаний).
Для долгосрочной аренды (на месяц и более):
Лицензия не требуется, но объект должен быть в жилой зоне и иметь SLF.
По окончании срока аренды недвижимость возвращается владельцу земли, если иное не прописано в договоре.
Некоторые договоры содержат условия автоматического продления или приоритетного выкупа.
Да, это ключевой этап due diligence:
Проверяется юридическая чистота недвижимости
Отсутствие долгов, двойных аренд, ограничений
Согласие всех совладельцев
Статус SLF и других документов
Ключевые фразы: проверить объект Бали, юридическая чистота недвижимости
Да, вы можете приобрести объект удалённо, оформив доверенность (POA) на местного представителя или нотариуса.
Подписание документов возможно онлайн или через курьерские услуги.
Это проверяется через due diligence, включающее:
Проверку текущих договоров аренды
Запрос данных у владельца и нотариуса
Проверку истории объекта
Нужно проверить:
Зонирование (residential или туристическая зона)
Наличие SLF
Лицензии Pondok Wisata, NIB, TDUP (если необходимо)
Мы проводим эти проверки в рамках юридического аудита.
SHM (Sertifikat Hak Milik) — полное право собственности на землю. Доступно только гражданам Индонезии.
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) — право на строительство, доступное для иностранных компаний (PT PMA).
Ключевые фразы: SHM Бали, SHGB Бали, Freehold vs HGB
Основные риски:
Земля в запрещённой зоне (зелёной или сельхоз)
Отсутствие SLF
Наличие неофициальных арендаторов
Юридические споры, долги, обременения
Проведение due diligence помогает избежать этих проблем.
Ключевые фразы: риски покупки недвижимости Бали, подводные камни Бали
«Discover Bali» is the trading name of PT Discover Bali Group
Copyright PT Discover Bali Group 2025 — All rights reserved
